广州“偷面积”收紧，二手房价能否止跌？

文｜邓浩志

收紧“偷面积”后，广州房价将被划分出三个层次

这两天，广州楼市传闻将大幅收紧“偷面积”的设计，包括对花池、飘窗台等区域偷面积的限制。其具体内容很多房产博主都有介绍，我就不重复了。今天我们集中探讨一下会对楼市产生怎样的影响，特别是能否让持续下跌的二手房价稳定下来。

首先，这个政策对广州楼市，无论是新房还是二手房产生的影响肯定是巨大的。有说“超新规”产品未是绝版了，在售项目立马大肆宣传：客户要抓紧，房子可能涨价……如果真的禁止“超新规”产品，那140%、130%甚至120%使用率的新房真的会买少见少，至于会不会涨价？按目前大势看，广州核心城区“超新规”楼盘也只能实现稳住价格，郊区盘还有打折，因此该政策的出台对新房价格影响不大，超高使用率产品价格也不见得会因此明显上涨。

关键在于禁止‘偷面积’之后的产品，其使用率会是多少？如果严格执行2023年11月允许阳台面积最大为20%的设计要求，也允许“阳改房”的话，那套内使用率的营销口径最大也不会超过100%。如果再允许不太过分的“偷面积”，可能使用率会在110%以内。但如果连“阳改房”都不允许的话，那套内使用率就会回到10几年前的情况，使用率不会超过90%。所以，最终如何执行建筑规范才是关键。

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需要强调的是，建筑规范是明确的，可执行的，只是有关部门在前两年审查过程中“故意”手松了。这次回调的严厉程度直接影响未来新房的价格走势。如果严格按照规范审查，住房使用率将降回至 80% 左右。那不排除未来全新出让的项目售价，只有旁边“超新规”偷面积项目售价的差距超过20%的情况。试想，若使用率一个80%几，另一个130%，价格差20%是不是已经少算了？但如果只是不让打飘窗台，少点花池，也就是说还是允许“偷面积”，只不过不要偷得太夸张。那新旧产品之间的差价可能不至于很严重。

但总体而言，广州同一个区域的房价未来会分为三个层次。最贵的，是近期入市或即将入市的“超新规”产品；其次，是未来偷面积受限的、更新的楼盘；最低的，则是广大的基本没有偷什么面积的二手房。

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“偷面积”是保护主义+市场恶化的结果

广州这次整顿“偷面积”的目的是什么？有一种说法是：广州新楼盘大规模且明目张胆偷面积，已经对二手房价产生严重冲击，从设计专业角度讲也造成消防安全隐患，所以要整顿。但这事相关部门不可能不知道，审查部门不可能不清楚。但为什么这么多楼盘，这么多次报批，这么长时间居然全部都通过了？

其实本质上是2020年前后，市属两家房企最先偷偷摸摸“偷面积”，当时所有房企都按规范设计，而这两家房企却造出来近100%使用率的房子，于是实现了销售速度更快，销售单价更高。其后其他房企对这种不对称竞争有意见，于是这种独家“偷面积”逐步全面放开。最后直至出台建筑新规，允许阳台占比20%。但为了维持市属国企的竞争优势，特别是最近两年又有一家主业非地产的市属国企进入房地产行业后，新一轮住房使用率军备竞赛在2024年全面展开。这几家企业部分新开发的楼盘先后高调发布了领先全市其他楼盘的120%使用率的产品，甚至超130%使用率的产品。偷面积的办法可谓无所不用其极，80来平方能实现以前120平米的空间。

当然，允许偷面积和楼市不景，土地市场不佳有密切关系。在卖地的时候，允许“偷面积”更多，等于间接提高了楼盘的容积率，间接降低了土地成本，提高了新地块的竞争力。这在土地市场低迷的大势下，也有利于土地的出让。

现在问题来了，如果禁止“偷面积”是单纯从设计角度考虑，那有可能能够得到全面的贯彻，执行。但如果仍然要考虑刻意维持个别房企的竞争优势。那未来会不会还是可以偷面积？只不过某些可以允许多偷点，某些不允许偷太多呢？

实话实说，广州楼市是一线城市中最弱的，甚至部分二线城市都比广州强。如果再继续实行这种明显地方保护政策，那其他地方的房企就更加不敢来广州拿地，广州的土地就会更加“滞销”。就算能卖出去，最终入手的可能来来去去还是那几家局内人罢了。这对广州的财政状况而言并非好消息。况且，某些局内人并没一心一意押注广州，近期在外地拿地的金额已经超过了广州本地。所以，城市管理者必须从长计议，不能只看眼前。

不“偷面积”，二手房价仍难止跌

很多房V的解读，认为新房超高使用率对二手房价造成了严重影响，但本质上是整个房地产市场和房价都在下行，只不过新房以其超高使用率，超高产品力硬“拉住”了下跌的价格。

如果未来的新楼盘不允许“偷面积”，那么最新的、不能大幅“偷面积”的新房价格也会出现下跌，其价格将低于此前可大幅‘偷面积’的 “超新规”产品。

房价要稳定，首先楼市要企稳，成交量要见底反弹。目前看，广州也只有核心区域成交量比较稳健，外围区域依旧弱势。新房价格，二手房价格价稳不稳，关键并不在“偷面积”这个问题上。